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“法拍房”是否适用限购政策?
更新时间:2019-10-08

  6月7日,南京市房地产市场综合执法办公室签发公文明确:因司法拍卖取得的房产,按住房限购政策执行。发文部门明确表示,司法拍卖的买受人是不特定的社会公众,这与一般市场交易中的自主买卖,没有本质差别,“不具购房资格的人参与了司法拍卖,就等同于限购政策形同虚设。”

  事实上,今年4月,北京市住建委也首次明确,将司法拍卖房产(简称“法拍房”)纳入限购范围,规定竞拍方应符合该市限购政策,否则将不予办理产权登记手续。

  5月31日,江苏省高级人民法院办公室却签发公文规定:司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。法院认为,司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为,只受法律约束,不受地方性房产限购政策影响。

  “法拍房”能否套用限购政策?法院与住建部门发文互怼的举动,一时间引起了社会舆论的广泛关注。对于限购“法拍房”是否混淆了司法拍卖与自由交易,“法拍房”适用限购政策是否妥当等争议,本报特邀法律界人士共同探讨。

  司法拍卖房产是基于公权力行使的强制执行行为,自然人购房属自由交易行为,从法律上看,限购“法拍房”,是否混淆了两者概念?

  朱巍:司法拍卖本质上是强制性拍卖,因为按照市场经济双方自愿的原则,司法拍卖中乙方明显非自愿,可见,司法拍卖与市场交易并非是一个层面问题。司法拍卖也是司法程序的一部分,是保障司法判决落实的重要环节。城市限购是针对市场自由交易房源的限制,与司法拍卖的性质并不一样。同时,城市限购是地方政府出的,“法拍房”则是根据民事法律做出的司法拍卖,所以,司法拍卖依据法律位阶更高。

  彭丁带:无论是司法拍卖还是自由交易,全 特 效 玩 单 机 大 作 猛 禽 版 的 ASUS GTX1 060,两者的本质还是买卖,无非是买方要遵循价高者得的原则。司法拍卖与自由交易行为,从购买行为上说,概念无区别,但从售卖行为上说,概念有区别。司法拍卖是司法审判行为的一部分,其目的是实现司法公正。这种权利救济程序,是基于公权力的强制执行行为,不同于一般市场交易中的自主买卖行为。

  王优银:法院在司法拍卖过程中,作出的拍卖成交裁定书本身就具有物权变动效力,无须经由不动产登记机关登记,由此可见司法拍卖是司法审判行为的一部分。限购“法拍房”的确混淆了两者的概念。

  住建部门指出,限购是政府宏观调控,“法拍房”若不受限购政策约束,将会有投机者通过司法拍卖绕开限购政策,催生“多房合法”。大家怎么看?

  彭丁带:购买“法拍房”若不受限购政策约束,确实存在制造“多房合法”的机会。然而,保障法律的刚性与法治公正,是需要一定的社会成本的。以善政的理由损害法律刚性,必然会消减社会的法律信仰,以牺牲司法原则成全楼市调控很可能引发行政权力大于法律的质疑。

  王柱国:法院拍卖房屋是实现当事人的债权,限购则是实现公共利益。本案中,限购并未阻止实现当事人债权,只是限制了部分交易主体的资格;法院没有对限购政策判决违法,行政机关限制交易主体资格应是合法的;行政机关对获得“法拍房”但属于违反限购政策的,不予以登记,也应是合法的。

  王优银:从北京、广东等地限购“法拍房”来看,限购政策具有其特定的合理性。因为“法拍房”的确会滋生大量投机者绕开限购政策,催生“多房合法”问题,在司法机关没有能力完全对此予以识别的情况下,认可“法拍房”适用限购政策也是可行的。

  朱巍:投机者确实存在,但不能因为少数投机者的存在,就将“法拍房”适用限购政策。法院在拍卖时,首先需要考虑的就是尽快实现债权,保障司法权威和当事人合法权益。当然,在拍卖过程中法院也应该考虑城市的限购政策,在有大量竞拍人竞拍时,可以根据不同情况,设定一定的门槛,也可以在同等条件下优先有购房资格者购买。

  有人认为,法院在强制执行中委托拍卖的行为本身也是司法权的体现,请问桐木的重量是多少,不动产登记仅为协助执行行为,并不对物权变动产生影响,住建部门就“法拍房”是否受限购政策约束发文怒怼法院,有行政干预司法的嫌疑,大家怎么看?

  彭丁带:政府及相关职能部门以“通知”、“意见”的形式发布限购令,从行政法学的角度看,一般认定为行政管理性质的法律文件,不属于行政法规、地方规章。司法拍卖的依据是《民事诉讼法》。按照我国的立法体制,法律位阶从高到低共分六级:根本法、基本法、普通法、行政法规、地方性法规和行政规章。由此可知,《民事诉讼法》法律位阶高于“限购令”。

  朱巍:从上位法角度看,司法拍卖的上位法是高于限购政策的。当然,我们也不能否认限购政策,这是政府宏观调控的一部分,但宏观调控不能超出范围,不能越权到司法执行领域。否则,确实会产生行政权力干涉司法公正的嫌疑。

  王柱国:从法治角度来说,司法权独立行使,行政权不得干涉。但其实有个问题应该要厘清,虽然我国法院有执行权,但这个权力其实有别于审判权,而是一种行政性权力。故法院拍卖房屋应该是行政性权力,并不涉及“行政权干涉司法权”。

  目前,北京已认可“法拍房”受限购政策约束,并已实际执行;但湖北、浙江等地却又对此并不认同。如此“多地异政”的做法,是否需要最高法出台司法解释予以明确?

  彭丁带:作为推进法治建设的重要力量,人民法院在化解矛盾纠纷、确保公平正义、实现法律有效实施的过程中,法律适用统一是基础、是关键。显然,“多地异政”的做法有损法律威严。当前,因法律适用不统一引发的法律实施问题,亟须引起高度重视。因此,最高法出台相关司法解释是法律适用统一的有效举措。

  王优银:每个地区的发展程度、区域性的购房政策的执行力度都有所差异,所以出现“多地异政”的情况也在所难免。如果最高法能出台一项司法解释可以妥善处理冲突是很好的,行政机关的政策与司法解释发生冲突并不是个别现象,双方互相协调,可以在充分沟通的情况下贯彻履行本职与尊重行政的统一。

  朱巍:个人不建议最高法院出台相关司法解释。而地方政府,比较了解城市状况,行政命令发布反而比司法解释和立法相对灵活。

  倘若因文件“打架”出现“法拍房”无法过户的事例,有何可行的救济渠道?应如何解决“法拍房”与限购政策间的矛盾?

  彭丁带:若“法拍房”无法过户,当事人可以通过行政诉讼,让法律来定分止争。要解决“法拍房”与限购政策间的矛盾,则需要地方政府与法院之间充分沟通,明确司法拍卖是否服从限购政策。

  朱巍:若房管部门不给“法拍房”过户,相关法院可以出具协助执行的裁定,这很容易解决。但这样做比较浪费司法资源,出现了司法与行政的内耗。所以各个地方政府应尽早出台与“法拍房”相适应的解决办法。

  王柱国:首先行政机关与法院应进行协商;其次,在法院具体判决中,也可明确该案的“法拍房”不受限购政策的影响。这样才是符合法治的解决之道。

  王优银:根据相关规定,当房管部门认为房屋权属错误,只有向法院提出建议的权利,并没有进行实质审查以及拒绝执行的权利,因此对不动产登记部门拒不协助办理登记手续的,法院可以依法采取强制执行措施。本案中,我认为行政机关和司法机关应当互相协调,双方在充分沟通的情况下贯彻履行本职与尊重行政的统一。

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